У 2015 році в Україні було введено в обіг нове поняття — «управитель багатоквартирного будинку». З того моменту всі управляючі компанії мали розібратися, що саме значить це поняття та як вони можуть адаптуватися до нових умов управління багатоквартирними будинками. Ми неодноразово роз’яснювали особливості діяльності управителя та як він може взяти будинок в управління. А сьогодні хочемо зупинитися на важливих нюансах, які треба передбачити в договорі між управителем та співвласниками багатоквартирного будинку. Зауважимо, що в цьому матеріалі ми використовуємо поняття «управитель» у розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги». 

Дедалі частіше співвласники багатоквартирних будинків залучають управителя для свого будинку. Вони ретельно перевіряють відгуки про компанію, досліджують, які послуги вона надає, та уважно аналізують її комерційну пропозицію. Якщо й управитель, і співвласники пильнували процес на всіх етапах, то на наступному — під час підготовки договору, — ситуації бувають різними.

Договір між управителем та співвласниками має відповідати типовому договору, затвердженому Кабінетом Міністрів України. У ньому визначені загальні правила надання послуг з управління будинком та оплати за них, а також права та обов’язки співвласників будинку та управителя. Поняття «типовий договір» означає, що саме цей текст має братися за основу під час укладення договору між співвласниками та управителем. Проте, у нього можна внести зміни у межах, передбачених законодавством.

Для того, щоби правильно скласти договір з управителем, необхідно уважно проаналізувати чинні нормативно-правові акти — а саме Закон України «Про житлово-комунальні послуги», Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», «Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та відповідні накази Мінрегіону.

Радимо прочитати ще й нормативні акти, які регулюють відносини в цій сфері. Адже так ви краще зрозумієте, що можна змінювати в договорі управителя зі співвласниками, а що — ні.

Однією з важливих змін, які можна внести в типовий договір, є ціна на послуги управителя. За загальним правилом, для того, щоби змінити умови договору (в тому числі ціну послуги управителя), необхідно скликати збори співвласників для голосування з цих питань. Якщо достатня кількість голосів (понад 50 %) набрана не буде, рішення не буде ухвалено, відповідно, зміни в договір внесені не будуть.

Водночас, відповідно до «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком», затверджених Постановою Кабінету Міністрів України №712 від 5 вересня 2018 року, за погодженням співвласників та управителя, до договору про надання послуги з управління можуть бути додані умови зміни ціни в порядку та на умовах, визначених відповідним договором управління. Тобто, за домовленістю сторони можуть передбачити, як управитель буде коригувати ціну на свої послуги. Наприклад, із ростом мінімальної заробітної плати чи інфляції, ви можете закласти й можливість відповідного росту оплати послуг управителя. Або навпаки, закласти іншу систему росту оплати, незалежну від економічної ситуації у країні.

Якщо ж зростає вартість електричної енергії чи інших витрат, які не залежать від волі управителя, згідно до «Правил» він має право здійснювати перерозподіл фактичних витрат у будинку без збільшення загальної суми витрат та без зміни ціни на послугу з управління. Тобто для того, щоби перенести витрати з різних статей кошторису без зміни загальної вартості послуги, управителю не треба отримувати погодження від співвласників.

Договір між управителем та співвласниками — це основний документ, де мають бути визначені всі нюанси надання послуг з управління конкретним багатоквартирним будинком. Управитель та співвласники є сторонами цього договору, і мають домовлятися про його умови. Під час передачі будинку в управління критично важливо визначити, як управитель у подальшому буде комунікувати зі співвласниками, як та за яких умов він може змінювати ціну на свої послуги. Від того, наскільки детально будуть визначені основні умови роботи, залежить те, наскільки успішно та ефективно буде працювати управитель у подальшому. А ефективність роботи управителя прямо пропорційно впливає на ступінь задоволеності співвласників.

Тож для успішної роботи варто на початку відносин зі співвласниками грамотно скласти договір, внести необхідні зміни та підготуватися до подальшої продуктивної роботи.

Джерело інформації.

Мінрегіонбуд і інститут проектування "Діпромісто" імені Білоконя розробив новий законопроект "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду".

"З 2006 року в Україні діє закон про реконструкцію застарілого житла. Однак з тих пір реконструкція цих будинків на практиці так і не змогла відбутися через недосконалість законодавства. Наприклад, через наявність вимоги про обов'язкову згоду 100% мешканців будинку на проведення майбутньої реновації. Також проблемним залишається механізм видачі компенсації, визначення джерел фінансування і багатьох інших аспектів ", - заявив з цього приводу заммністра Лев Парцхаладзе (він же є президентом Конфедерації будівельників України).

Новий законопроект, за його словами, містить максимальну кількість рішень проблемних питань, пов'язаних з реконструкцією застарілого житла і може запустити "цей довгоочікуваний процес в Україні на практиці".

Зокрема, законопроект враховує можливість реконструкції застарілого житла різної поверховості, а не тільки п'ятиповерхівок.

Документ визначає замовниками проектів реконструкції виконавчі органи сільських, селищних і міських рад, розширює перелік можливих джерел фінансування проектів, визначає алгоритм прийняття рішення про реконструкцію або знесення, а також удосконалює процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла.

Крім того, документ передбачає різні варіанти відселення жителів при реконструкції, регламентує максимальну відстань, на яке буде відбуватися відселення, і інші питання.

Заступник міністра додав, що новий законопроект найближчим часом буде направлений на розгляд та узгодження зацікавленими центральними органами виконавчої влади, після чого буде переданий до Кабінету міністрів.

Нагадаємо, в минулому році міністр регіонального будівництва, віце-прем'єр Геннадій Зубко говорив, що його відомство схиляється до ідеї санації хрущовок замість їх знесення під нове житло.

В Україні налічується близько 20 тисяч хрущовок.

Джерело інформації: https://lb.ua/…/05/15/426916_minregion_razrabotal_noviy.html

 

З 2019 року в Україні вводиться професійна атестація для керуючих багатоквартирних будинків. Про це повідомив віце-прем'єр-міністр – міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Геннадій Зубко, передає прес-служба уряду.

Відповідну постанову вже ухвалив Кабмін – "Про професійну атестацію за професією "менеджер (керуючий) житлового будинку (групи будинків)".

Детальніше читайте тут...

 

Ні для кого не секрет, що на сьогоднішній день основною метою створення ОСББ у сучасних умовах є забезпечення гідного рівня проживання власників квартир (квартиронаймачів) за помірну ціну. Для ОСББ основним джерелом фінансування залишаються платежі та внески власників квартир, нежилих приміщень. Однак цих грошей не вистачає на усі потреби, тому управителю ОСББ доводиться шукати альтернативні джерела фінансування. Одне з цих джерел – здійснення господарської діяльності.

ОСББ не може розділяти прибуток, отриманий у результаті господарювання, між своїми членами. Тому всі надходження від господарської діяльності мають бути використані ОСББ для забезпечення власних потреб (ст.4 ЗУ «Про ОСББ»).
Про це не слід забувати ні управителям, ні членам ОСББ.

Закон передбачає, що ОСББ можуть відчужувати або передавати у користування третім особам спільне майно багатоквартирного будинку на платній основі. Звісно, за вказаних умов безглуздо не скористатись можливістю отримати додаткове фінансування.

Пропонуємо Вам розглянути особливості оплатного відчуження, тобто купівлі-продажу майна ОСББ. Почнемо з того, що далеко не все майно ОСББ можна продати.

Що таке горище?
Згідно з додатком 1 до ДБН В.2.6-14-97 «Конструкції будівель та споруд, Покриття будинків та споруд» горище покриття (дах) – об’ємна верхня огороджувальна конструкція будинку (споруди) із замкнутим повітряним простором (горищем), що утворюється поверхнею горищного перекриття, фризовими стінами і покриттям (покрівлею).
У ст.1 Закону вказано, що сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери відносяться до складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

У свою чергу, вказана стаття закону визначає допоміжні приміщення як такі, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Таким чином, горище у розумінні Закону – це об’ємна верхня огороджувальна конструкція будинку, що може мати певне функціональне призначення і відноситься до складу допоміжних приміщень багатоповерхового будинку.

Кому ж належать допоміжні приміщення?
Розпоряджатися майном може лише власник або уповноважена ним особа.
Згідно з п.2 ст.10 ЗУ від 19.06.92р. «Про приватизацію державного житлового фонду» власники багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

За змістом ст.1 цього Закону приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.
Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.04р. №4-рп/2004 передбачено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією квартир (кімнат у квартирах) багатоповерхових будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення ОСББ, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, влаштування мансард на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

•  якщо у будинку є квартири, приватизовані громадянами, які не входять до ОСББ – власники квартир;
•  якщо у будинку є неприватизовані квартири – уповноважений представник власника квартири (не плутати з квартиронаймачем);

Якщо квартирою (приміщенням) будинку володіє юридична особа (фізична особа-підприємець), яка не є членом ОСББ, але бере участь в утриманні будинком – уповноважений представник юридичної особи (приватний підприємець) особисто або уповноважена ним особа.

Як приймається рішення про відчуження?
У законодавстві сказано, що допоміжні приміщення належать власникам квартир (приміщень) будинку на праві спільної власності. На жаль, ані у Законі «Про приватизацію …», ані у рішенні Конституційного Суду прямо не вказано, про яку саме власність ідеться – сумісну чи часткову. Закон про ОСББ чітко зазначає, що мається на увазі спільна часткова власність, однак цей Закон поширюється лише на членів ОСББ. Зі змісту ч.2 ст. 10 Закону «Про приватизацію …» можна дійти висновку, що по відношенню до власників квартир ідеться також про часткову власність. Юридичні особи та приватні підприємці, які володіють не квартирами, а приміщеннями, з цього кола випадають, про них законодавець, здається забув.
Тому з ними можна вчинити наступним чином. Якщо юридична особа (підприємець) бере участь в утриманні будинку (не лише власного приміщення та прибудинкової території навколо власного приміщення), а усього будинку нарівні з іншими мешканцями, вона може претендувати на вирішення долі загальних приміщень. Якщо ця особа не бере участі в утриманні будинку, її думку можна не враховувати.

На жаль, через відсутність належного нормативно-правового регулювання судова практика вирішення спорів з цих питань досить суперечлива. У більшості випадків суд вирішує, що допоміжні приміщення призначені для задоволення потреб саме мешканців житлового фонду, тому суб’єкти господарювання, які добровільно не беруть участь в утриманні будинку, розпоряджатися допоміжними приміщеннями не можуть. Однак жодної гарантії, що буде прийнято саме таке рішення немає.
Щоб уникнути проблем, запропонуйте юридичній особі (підприємцю), яка готова брати участь в утриманні будинку, вступити до ОСББ. Це буде вигідно обом сторонам. Підприємець зможе впливати на діяльність ОСББ, а ОСББ отримає платоспроможного та відповідального члена.

Чому ми так детально зупинилися на режимі спільної власності та можливості власників квартир та приміщень будинку вирішувати долю горища. Бо від цього залежатиме, як буде прийматися рішення про відчуження допоміжного приміщення.
Дати згоду на відчуження майна, що знаходиться у спільній частковій власності, повинні всі співвласники (ст. 358, 361 Цивільного кодексу України). Наявність письмової згоди у цьому випадку буде запорукою того, що правочин купівлі-продажу горища потім не опротестують, адже, крім права розпоряджатися своєю часткою у спільному майні, співвласник має ще й переважне право купівлі частки інших.
Звичайно, отримати письмову згоду усіх мешканців будинку, уповноважених розпоряджатися спільним майном, буде непросто. Зазвичай цю роботу доручають майбутньому покупцеві.
Згода на відчуження майна підтверджується:
ОСББ Рішенням загальних зборів ОСББ
Власниками квартир-громадянами, які не входять до ОСББ Простою письмовою заявою власника
Власником неприватизованих квартир Розпорядчим документом власника (наказ, рішення, розпорядження), підписаним уповноваженою особою та посвідченим печаткою власника
Юридичною особою (приватним підприємцем), яка не є членом ОСББ Письмовою згодою, підписаною уповноваженою особою (безпосередньо підприємцем) та посвідченою печаткою

Які горища можна продати?
Згідно зі ст. 355 майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності.
Тобто, якщо право власності на допоміжні приміщення не належить конкретній особі (на законних, звісно, підставах), такі приміщення вважаються об’єктами спільної власності власників квартир чи приміщень у будинку.
Відповідно до ст. 19 Закону спільне майно ОСББ складається з неподільного та загального. Розглянемо більш детально характерні особливості загального та неподільного майна у контексті Закону.

Критерій: Неподільне майно / Загальне майно
Визначення Неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку Частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об’єднання (кладові, гаражі, у т.ч підземні майстерні тощо)

Вид власності: Спільна сумісна власність / Спільна часткова власність.

Чи можу бути відчужено? Не підлягає відчуженню (при відчуженні приміщень у житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі) Може бути відчужено ОСББ за наявності наступних умов:
- ОСББ є балансоутримувачем житлового будинку;
- за умови погодження всіх власників квартир, незалежно від того, чи є вони членами ОСББ;
- за наявності рішення загальних зборів про відчуження горища, з подальшим цільовим використанням коштів на капітальний ремонт або інші потреби будинку (лист МінЖКГ від 22.01.99р. №8/14-530)
Функціональне призначення Забезпечують належне функціонування житлового будинку Призначені для побутового обслуговування мешканців будинку

Відповідно до ДБН В.2.6-14-97 горище функціонально використовують:
- для вбудованих житлових приміщень – мансард або приміщень іншого призначення;
- як елемент вентиляційної системи будівлі (тепле, відкрите горище тощо);
- для розміщення комунікацій, технічного обладнання, вентиляційних, димовідвідних систем та інших (технічний поверх, горище);
- для зберігання матеріалів (кормів для худоби, підстилки для нього тощо), або функціонально не використовується.

Підсумовуючи викладене можна дійти висновку, що горища як допоміжні приміщення житлового комплексу можуть бути віднесені як до загального, так і до неподільного комплексу. Це залежить від того, для яких цілей використовується горище. Якщо від горища залежить функціонування будинку, наприклад, на горищі розміщені будь-які інженерні комунікації та технічні пристрої, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпеки мешканців, воно відноситься до неподільного майна та продажу не підлягає. А у тих випадках, коли горище фактично слугує місцем зберігання мотлоху жительки будинку тьоті Клави або місцем проживання безхатченка дяді Феді, жодних обмежень для того, щоб продати цей вид майна, у ОСББ немає.

Для того, щоб продати щось непотрібне, треба спочатку купити щось непотрібне.
Щоб уникнути великих проблем у майбутньому та правильно визначити функціональне призначення горища, необхідно виключити будь-яку можливість того, що на горищі може бути розташоване обладнання чи конструкції, без доступу до яких експлуатація житлового будинку неможлива, з цією метою доцільно звернутись до фахівців у галузі будівництва.
У деяких випадках можливо у конструкцію будинку внести зміни, щоб вивести горище зі складу неподільного майна та отримати можливість його відчуження.

При цьому варто пам’ятати, що законодавцем установлені обмеження щодо цільового використання переданих у користування стороннім особам допоміжних приміщень. Зокрема, у п.2.50 ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» зазначається, що не допускається розміщення у житлових будинках:

• підприємств громадського харчування з кількістю місць більше 50 (крім гуртожитку) і домових кухонь продуктивністю більше 500 обідів на день;
• пунктів приймання склотари, а також магазинів сумарною торговельною площею більше 1000 кв. метрів;
• спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі норми шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
• спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови, магазинів з продажу вибухо-пожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів;
• підприємств побутового обслуговування, у яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників розрахунковою площею до 300 кв. м;
• майстерень ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 кв. м;
• лазень і саун (лазень сухого жару), пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну;
• автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв. м;
• громадських вбиралень;
• похоронних бюро.

Джерело: Головний спеціаліст управління житлового господарства В. Яківців

В Україні запускають ринок управління багатоквартирними будинками

Кабінет міністрів України затвердив типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Відповідні документи є у розпорядженні РБК-Україна.

Зазначимо, що на сьогоднішньому засіданні уряду також були затверджені правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Ці документи (разом з типовим договором) повноцінно запускають ринок управління багатоквартирними будинками і будуть стимулювати його розвиток на конкурентній основі.

Передбачається, що затвердження договору та правил забезпечать якісні житлово-комунальні послуги та прозорі відносини між співвласниками багатоповерхівок і керуючими. Тепер співвласники зможуть самостійно обирати управителя, встановлювати умови надання послуги та розмір оплати. Крім того, чітко визначені права та обов'язки співвласників і керуючих, а також їх відповідальність, умови розірвання договору та припинення надання послуги.

 Детальніше...