• 06 травня 2020

Договір між управителем та співвласниками будинку: чи можна змінювати його умови

У 2015 році в Україні було введено в обіг нове поняття — «управитель багатоквартирного будинку». З того моменту всі управляючі компанії мали розібратися, що саме значить це поняття та як вони можуть адаптуватися до нових умов управління багатоквартирними будинками. Ми неодноразово роз’яснювали особливості діяльності управителя та як він може взяти будинок в управління. А сьогодні хочемо зупинитися на важливих нюансах, які треба передбачити в договорі між управителем та співвласниками багатоквартирного будинку. Зауважимо, що в цьому матеріалі ми використовуємо поняття «управитель» у розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги». 

Дедалі частіше співвласники багатоквартирних будинків залучають управителя для свого будинку. Вони ретельно перевіряють відгуки про компанію, досліджують, які послуги вона надає, та уважно аналізують її комерційну пропозицію. Якщо й управитель, і співвласники пильнували процес на всіх етапах, то на наступному — під час підготовки договору, — ситуації бувають різними.

Договір між управителем та співвласниками має відповідати типовому договору, затвердженому Кабінетом Міністрів України. У ньому визначені загальні правила надання послуг з управління будинком та оплати за них, а також права та обов’язки співвласників будинку та управителя. Поняття «типовий договір» означає, що саме цей текст має братися за основу під час укладення договору між співвласниками та управителем. Проте, у нього можна внести зміни у межах, передбачених законодавством.

Для того, щоби правильно скласти договір з управителем, необхідно уважно проаналізувати чинні нормативно-правові акти — а саме Закон України «Про житлово-комунальні послуги», Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», «Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та відповідні накази Мінрегіону.

Радимо прочитати ще й нормативні акти, які регулюють відносини в цій сфері. Адже так ви краще зрозумієте, що можна змінювати в договорі управителя зі співвласниками, а що — ні.

Однією з важливих змін, які можна внести в типовий договір, є ціна на послуги управителя. За загальним правилом, для того, щоби змінити умови договору (в тому числі ціну послуги управителя), необхідно скликати збори співвласників для голосування з цих питань. Якщо достатня кількість голосів (понад 50 %) набрана не буде, рішення не буде ухвалено, відповідно, зміни в договір внесені не будуть.

Водночас, відповідно до «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком», затверджених Постановою Кабінету Міністрів України №712 від 5 вересня 2018 року, за погодженням співвласників та управителя, до договору про надання послуги з управління можуть бути додані умови зміни ціни в порядку та на умовах, визначених відповідним договором управління. Тобто, за домовленістю сторони можуть передбачити, як управитель буде коригувати ціну на свої послуги. Наприклад, із ростом мінімальної заробітної плати чи інфляції, ви можете закласти й можливість відповідного росту оплати послуг управителя. Або навпаки, закласти іншу систему росту оплати, незалежну від економічної ситуації у країні.

Якщо ж зростає вартість електричної енергії чи інших витрат, які не залежать від волі управителя, згідно до «Правил» він має право здійснювати перерозподіл фактичних витрат у будинку без збільшення загальної суми витрат та без зміни ціни на послугу з управління. Тобто для того, щоби перенести витрати з різних статей кошторису без зміни загальної вартості послуги, управителю не треба отримувати погодження від співвласників.

Договір між управителем та співвласниками — це основний документ, де мають бути визначені всі нюанси надання послуг з управління конкретним багатоквартирним будинком. Управитель та співвласники є сторонами цього договору, і мають домовлятися про його умови. Під час передачі будинку в управління критично важливо визначити, як управитель у подальшому буде комунікувати зі співвласниками, як та за яких умов він може змінювати ціну на свої послуги. Від того, наскільки детально будуть визначені основні умови роботи, залежить те, наскільки успішно та ефективно буде працювати управитель у подальшому. А ефективність роботи управителя прямо пропорційно впливає на ступінь задоволеності співвласників.

Тож для успішної роботи варто на початку відносин зі співвласниками грамотно скласти договір, внести необхідні зміни та підготуватися до подальшої продуктивної роботи.

Джерело інформації.